مدیریت ساخت، مدیریت طرح و پیمان مدیریت؛ تعاریف اشتباه نظام فنی و اجرایی کشور

بسیاری بر این باور هستند که مدیریت ساخت به معنای مدیریت اجرا یا مدیریت پیمان است. برخی دیگر مدیریت ساخت را همان مدیریت طرح می‌دانند. برخی نیز انواع تعاریف عامل چهارم و پیمان مدیریت را استفاده می‌کنند. این موارد در حالی است که بعضا این تعاریف به صورت جایگزین هم به‌کار می‌روند و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور که اقدام به ارائه موافقت‌نامه و شرایط عمومی همسان قراردادهای خدمات مدیریت طرح، نظام اجرایی طرح‌های صنعت نفت و ترجمه این لغات کرده است، ادبیات دیگری دارد که به شکل پرابهامی این موارد را شرح داده است.
ادبیات آشفته‌ای که در کشورمان وجود دارد، عمدتاً ناشی از عدم شناخت و تمایز بین دو ساختار متفاوت در آمریکا و انگلستان است. این موضوع به دلیل عدم دسترسی به ساختارهای استاندارد و قراردادهای همسان، منجر به ایجاد شرایطی شده که به سردرگمی و آشفتگی در این حوزه دامن زده است.
در راستای برون‌رفت از این ادبیات آشفته و ایجاد یک زبان مشترک و استاندارد، مؤسسه مهندسی و مدیریت ساخت علوی‌پور اقدام به تدوین اولین استاندارد مدیریت ساخت در کشور نموده است تا یک‌بار برای همیشه این ابهامات را برطرف سازد.
در این مقاله قصد داریم با موشکافی این موارد و مقایسه ادبیات موجود با ساختارهای انگلستان و آمریکا، به بیان ساختار بهینه بپردازیم

1. تعریف پیمان مدیریت، پیمانکار مدیریت، مدیریت طرح و مدیر طرح از نگاه نظام فنی و اجرایی کشور

در فرهنگ واژگان نظام فنی و اجرایی کشور که در سال 1383 منتشر شده است [1]، عبارت Management Contract که در کشورمان به MC معروف است، به «پیمان مدیریت» ترجمه شده و از Project Manager با نام مدیر طرح نام برده می‌شود.
در واقع نظام فنی و اجرایی کشور MC را با نام پیمان مدیریت به شکل زیر تعریف می‌کند:

«پیمان مدیریت، پیمانی است که به موجب آن پیمانکار در مرحله طراحی، خدمات مشاوره‌ای ارائه می‌کند و پس از عقد پیمان، در کارگاه مسئول برنامه‌ریزی و مدیریت تمام امور و اجرای کامل پیمان می‌باشد.»

از طرفی، نظام فنی و اجرایی کشور، «پیمانکار مدیریت (Managing Contractor)» را به این شکل تعریف می‌کند:

«پیمانکار مدیریت شخصی است حقیقی یا حقوقی که مسئولیت اداره کردن، هماهنگی و نظارت بر تمام بخش‌های یک طرح یا پروژه را از قبیل طراحی، ساختمان و نصب و راه اندازی بر عهده دارد . کنترل و آزمایش مصالح و تجهیزات و تطابق آنها با مشخصات فنی و کنترل پیشرفت کار طبق برنامه نیز به عهده وی می‌باشد و کارها را به نحوی هدایت و سرپرستی می‌نماید تا بهترین منافع را برای کارفرما تأمین نماید و ممکن است به منظور استفاده بهتر به عنوان نماینده کارفرما خریدها را نیز انجام دهد.» 

تعریف فوق در شرایطی است که «پیمانکار مدیریت» در سند دیگری به نام «نظام اجرایی طرح‌های صنعت نفت [2]» به شکل دیگری تعریف شده است و تا حدود زیادی با یکدیگر، هم از لحاظ شخصیت حقوقی و حقیقی بودن، هم از منظر زمان اضافه‌شدن به پروژه و هم محدوده خدمات در تعارض هستند:

«پیمانکار مدیریت شخصیتی حقوقی است که به نمایندگی از طرف مجری طرح مسئولیت مدیریت، کنترل و هماهنگی پروژه‌ها و مراحل اجرایی را بعهده دارد. پیمانکار مدیریت وظایف خود را در چارچوب روش‌ها، ضوابط و دستورالعمل‌هایی که به تائید مجری رسیده انجام داده و با اعمال مدیریت مستقیم و روزانه بر سایر عوامل اجرایی در مقابل مجری مسئولیت صحت انجام کیفی و کمی کار را طبق مشخصات، برآوردها و برنامه های اولیه و تغییرات احتمالی آن با ارائه گزارشات مستمر بعهده دارد.
مجری جهت مدیریت، کنترل و هماهنگی پروژه‌ها و مراحل اجرایی طرح پس از کسب مجوز از مراحع ذیصلاح می تواند از یک شرکت بعنوان پیمانکار مدیریت استفاده و کلیه وظایف ومسئولیت‌های کارفرمایی را بجز موارد زیر وی تفویض نماید:
1 -2 -تمام تائیدهایی که براساس قوانین ومقررات مربوط باید با اضمای بالاترین مقام اجرایی باشد.
2 -2 -تصویب تغییر مبلغ پیمانها.
3 -2 -تصویب تغییر مدت پیمانها.
4 -2 -تصویب قیمت‌های کارهای جدید.
5 -2 -قبول تضمین‌ها و دستور تمدید، ضبط و واریز آنها.
6 -2 -تصویب تحویل موقت و تحویل قطعی.
7 -2 -تصمیم در مورد تعلیق، خاتمه یا فسخ پیمان.
8 -2 -دستورپرداختها تصویب صورت وضعیت قطعی وصورتحساب نهایی.»

هم‌چنین نظام فنی و اجرایی کشور «روش مدیریت طرح (Project Management Method)» را این‌چنین تعریف می‌کند:

«روش مدیریت طرح نوعی روش متعارف است که در آن کارفرما، عامل دیگری را به منظور هماهنگی بین کارفرما و مشاور و پیمانکار و همچنین مدیریت و کنترل طرح به خدمت می‌گیرد. مدیر طرح به عنوان نماینده کارفرما در قبال حق الزحمه معین خدمات لازم را ارائه می‌دهد.»

نظام فنی و اجرایی کشور، «مدیر طرح (Project Manager)» را نیز این‌گونه تعریف می‌نماید:

«شخصیتی حقوقی است که تمام یا بخشی از اختیارهای قابل واگذاری کارفرما، با عنوان مدیریت طرح، به وی واگذار می‌شود. مدیر طرح شخصی است حقوقی که به منظور اجرای صحیح طرح از طرف کارفرما تعیین شده و هدایت، کنترل و نظارت بر کار تمام عوامل انجام‌دهنده طرح را در مراحل مختلف به عهده دارد و مسئولیت دارد که طرح طبق برنامه پیش‌بینی‌شده و با کیفیت استاندارد و مشخصات فنی انجام دهد.»

2. تعریف مدیریت ساخت، مدیر ساخت و مدیر ساخت خطرپذیر از نگاه نظام فنی و اجرایی کشور

نظام فنی و اجرایی «مدیریت ساخت (Construction Management)» را به شرح زیر تعریف می‌کند [1]:

«مدیریت ساخت، فرایندی است اجرایی با مبانی مشخص، در قالب موافقت‌نامه‌ای که با کارفرما دارد، به ارائه یک سری خدمات به کارفرما مانند: تجدید نظر در طراحی، تهیه برنامه کلی، کنترل قیمت، مهندسی ارزش، روش‌های اجرا و تهیه اسناد مناقصه و هماهنگی در اجرای طرح. در این روش معمولاً طراحی و خدمات ساخت به طور هم‌زمان انجام می‌شود. ولی معمولاًًًً مسئولیت خطرپذیری مالی طرح به عهده مدیریت ساخت نیست. البته در صورتی که لازم باشد می‌توان مسئولیت خطرپذیری مالی طرح را نیز به عهده مدیریت ساخت گذاشت که در این حالت باید از شرکت‌های بزرگ ساختمانی استفاده کرد.»

این نظام «مدیر ساخت (Construction Manager)» را نیز به شرح زیر تعریف می‌کند:

«مدیر ساخت، یک پیمانکار عمومی با تجربه است که خدمات مدیریت را طبق پیمان به کارفرما ارائه می‌دهد و از شروع طراحی تا انتهای ساخت، کارها را هدایت می‌کند. مدیر ساخت بنا به درخواست کارفرما خدمات مختلفی را ارائه می‌دهد . ممکن است فقط برای بررسی و قضاوت در مورد پروژه باشد یا به طور کامل کارها را در طول برنامه‌ریزی، طراحی و ساخت، مدیریت و هدایت کند و حتی ممکن است در مرحله ساخت به عنوان پیمانکار عمومی مسئولیت اجرای طرح را به عهده بگیرد.»

در تعریف دیگری، نظام فنی و اجرایی کشور به تعریف «مدیر ساخت خطرپذیر (Construction Manager at Risk)» به شرح زیر پرداخته است:

«مانند مدیر ساخت است به اضافه اینکه مسئولیت‌های مدیریتی و مالی نیز به عهده وی می‌باشد.»

علاوه بر تعاریف فوق، بخشنامه دیگری برای نظام اجرای طرح‌های صنعت نفت در سال 1378 ارائه شده است. سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور نیز اقدام به ارائه موافقت‌نامه و شرایط عمومی همسان قراردادهای خدمات مدیریت طرح در سال 1380 نموده است. از اسناد منتشر شده و تعاریف فوق مشخص است که نهادهای کشور و متخصصانی که اقدام به تدوین این اسناد کرده‌اند، به شکل صحیحی از تفاوت این مبانی و ساختارهای مدیریت ساخت مطلع نیستند و تعاریف کلی و پر ابهامی را ارائه کرده‌اند. 

برای بررسی این موضوع که تعاریف فوق چقدر دقیق هستند، باید بدانیم که این ساختار از کجا نشئت گرفته است. ساختاری که در 2 کشور انگلستان و آمریکا مطرح شده و علی‌رغم شباهت‌هایی که دارند، از تفاوت‌هایی نیز برخوردار هستند.

3. ساختار مدیریت ساخت در انگلستان

انگلستان ساختار مدیریت ساخت را در 2 دسته اصلی زیر طبقه‌بندی می‌کند:
الف- روش Construction Management Contract که به CMC معروف است و تعریف نظام فنی و اجرایی درباره «مدیریت طرح (Project Management)» از این روش برگرفته شده است. اما ترجمه پیشنهادی موسسه ACEMI برای این عبارت «قرارداد مدیریت ساخت» یا «پیمان مدیریت ساخت» است و موسسه ACEMI اعتقاد دارد ترجمه نظام فنی و اجرایی و آنچه در کشور رایج شده است ترجمه اشتباهی است. قبل از آنکه به دلیل این امر بپردازیم بهتر است تعریف این روش را با یکدیگر بررسی نماییم.
در روش CMC، قراردادهای ساخت به شکل مستقیم بین کارفرما و پیمانکاران ساخت منعقد می‌گردد، ولی مدیر ساخت در این حالت به عنوان کارگزار کارفرما، مسئول اجرای قرارداد است. از آنجا که مدیر ساخت در این روش تنها به عنوان کارگزار فعالیت می‌کند، ریسک ساخت هم‌چنان بر دوش پیمانکار ساخت است و مدیر ساخت در این شرایط تنها وظیفه راهبری قرارداد و مدیریت پروژه را دارد. عاملی که لزوما از مرحله ساخت وارد نشده و توصیه می‌شود از مرحله قبل از شروع طراحی در پروژه حاضر باشد. در این روش عامل CM در نقش مدیریتی با یک قرارداد مستقیم و جداگانه با کارفرما فعالیت می‌کند. وظیفه او در مرحله پیش از ساخت و ساخت همان وظیفه مدیریت پروژه است و مسئولیتی در قبال ساخت ندارد. مدیر ساخت در این شرایط ریسکی از منظر زمان، هزینه و اجرا متحمل نمی‌شود [3].

اما چرا ترجمه «مدیریت طرح (Project Management)» برای این روش درست نیست؟

این روش در آمریکا نیز به روش Agency Construction Management معروف است که دقیقا ساختار مشابهی دارد. در این روش مدیر ساخت (CM) زمانی که به ارائه خدمات به یک پروژه می‌پردازد، در قالب Construction Manager و زمانی که در قالب چندین پروژه بزرگ و پیچیده به ارائه خدمات می‌پردازد، در قالب مدیر طرح (Program Manager) فعالیت می‌کند. استاندارد مدیریت ساخت آمریکا، تفاوت بین مدیریت پروژه و مدیریت طرح را این‌گونه شرح می‌دهد [4]:

«اصلی‌ترین تفاوت بین مدیریت پروژه و مدیریت طرح، تعداد، ابعاد، پیچیدگی و محدوده پروژه‌هاست. مدیریت پروژه عموما برای یک پروژه با مراحل متوالی استفاده می‌گردد، درحالی‌که مدیریت طرح اغلب دربرگیرنده چندین پروژه همزمان یا در زمان‌های متفاوت است.» 

این دقیقا دلیل آن است که استانداردهای مدیریت ساخت بین مدیر ساخت و مدیر طرح و هم‌چنین مدیریت ساخت و مدیریت طرح تمایز قائل شده‌اند. اگر حتی ادبیات جاری در انگلستان را نیز مد نظر قرار دهیم از CMC برای این روش استفاده شده و از این‌رو ترجمه و ادبیات جاری در کشور ایراد داشته و می‌تواند مشکلات زیادی را در زمان توسعه اسناد همسان ایجاد کند. 

اما چرا تعریف فوق با تعاریف نظام فنی و اجرایی تفاوت دارد؟

در تعریف نظام فنی و اجرایی از مدیر طرح به عنوان شخصیت حقوقی نام برده شده است و علاوه بر آنکه انتخاب لقب مدیر طرح برای مسئولیت CM در این زمان درست نیست، انتخاب نوع شخصیت نیز دارای تفاوت است. در بخش دیگری از این تعریف اشاره شده است که "مدیر طرح مسئولیت دارد که طرح طبق برنامه پیش‌بینی‌شده و با کیفیت استاندارد و مشخصات فنی انجام دهد" که مشخص نیست دقیقا استفاده از فعل انجام دادن به معنای نظارت یا اجرای کار است. این در حالی است که مدیر ساخت در روش CMC تنها به عنوان یک عامل برای انجام ارزیابی از شرایط پیشرفت پروژه، تحلیل‌های برنامه‌های زمان‌بندی و ارائه توصیه‌ها و پیشنهادات به کارفرما به ارائه خدمات می‌پردازد و نه در انتخاب پیمانکاران به صورت مستقیم دخالت دارد و نه تضمینی برای اتمام پروژه در زمان، هزینه و محدوده مقرر می‌دهد.  

ب- روش Management Contract که به MC معروف است و تعریف نظام فنی و اجرایی درباره «پیمان مدیریت (Management Contract)» از این روش برگرفته شده است. اگرچه ترجمه پیشنهادی نظام فنی و اجرایی با ترجمه پیشنهادی موسسه ACEMI یکسان است، اما موسسه ACEMI اعتقاد دارد تعریف نظام فنی و اجرایی تعریف صحیحی نیست. اما مشکل اصلی در تعریف «پیمانکار مدیریت» است که بین اسناد منتشر شده در داخل کشور نیز تعارض وجود دارد. برای بررسی این امر بهتر است ابتدا روش MC را بررسی کنیم.
در روش MC، پیمانکار اصلی، خدمات تخصصی مدیریت را در مرحله ساخت در ازای یک مبلغ مشخص برای بالاسری و سود ارائه می‌کند و خود در سود ناشی از کارهای ساخت سهیم نیست و خود به ساخت در پروژه اقدام نمی‌کند. در روش MC تمام عملیات ساخت توسط پیمانکاران جزء، تحت نظارت پیمانکار مدیریت (Management Contractor) انجام می‌شود. انتخاب این پیمانکار می‌تواند در مرحله طراحی انجام شود تا بتوان از مشورت‌های او در مرحله طراحی نیز استفاده نمود [5 و 6]. در واقع، پیمانکار مدیریت، برنامه‌ریزی، هماهنگی، ساماندهی، هدایت و به صورت کلی مدیریت ساخت پروژه کارفرما را انجام می‌دهد. این روش به انتخاب زودهنگام پیمانکار مدیریت، بعد از انتخاب تیم طراحی و زمانی که نقشه‌ها و مشخصات فنی در حال آماده‌سازی هستند (یا فورا بعد از آماده‌سازی این اسناد)، منجر می‌شود [7]. برعکس روش CMC، پیمانکار مدیریت با وجود آنکه عملیات ساخت را انجام نمی‌دهد، اما زمان و هزینه را تضمین می‌کند و متحمل ریسک‌های ناشی از محقق نشدن اهداف پروژه می‌گردد [8].

ایراد تعریف نظام فنی و اجرایی کشور درباره MC کجاست؟

در روش MC، پیمانکار مدیریت الزامی به ارائه خدمات در مرحله پیش از ساخت (Pre-Construction) ندارد، در حالی که در تعریف نظام فنی و اجرایی اشاره شده که پیمانکار در این روش در مرحله طراحی خدمات مشاوره‌ای را ارائه می‌دهد. این در صورتی‌است که اگر این اتفاق رخ دهد، پیمانکار MC، پیش از مرحله ساخت به CMC (یا CMA در مدل آمریکایی) تغییر هویت می‌دهد و خدمات آن بر اساس قرارداد همسان متفاوتی تنظیم می‌شود. این تعریف با تعریف انجمن مدیریت ساخت آمریکا (CMAA) هم در تناقص است که در بخش بعدی درباره آن توضیح داده شده است. همین تعاریف اشتباه باعث می‌شود سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور نتواند از قراردادهای همسان رایج در این کشورها الگو بگیرد. 

آیا تعریف MC در انگلستان با تعریف نظام اجرایی طرح‌های صنعت نفت تطابق دارد؟

اول از همه باید اشاره کرد که تعریف نظام اجرایی طرح‌های صنعت نفت با تعریف نظام فنی و اجرایی کشور کاملا در تضاد است. در تعریف نظام فنی و اجرایی کشور از پیمانکار مدیریت به عنوان شخصیت حقیقی و حقوقی یاد شده، در حالی که در تعریف طرح‌های صنعت نفت الزام استفاده از شخصیت حقوقی وجود دارد. از طرفی در تعریف نظام فنی و اجرایی کشور، پیمانکار مدیریت در مرحله طراحی به ارائه خدمات مشاوره می‌پردازد، در صورتی‌که در تعریف طرح‌های صنعت نفت به نمایندگی از طرف مجری طرح مسئولیت مدیریت، کنترل و هماهنگی پروژه‌ها و مراحل اجرایی را بعهده دارد. اگر منظور از مراحل اجرایی مراحل ساخت باشد که این تعریف با نظام فنی و اجرایی در تعارض است (زمان و محدوده خدمات MC) و اگر منظور از عملیات اجرایی، تمام مراحل طراحی، مهندسی، تدارکات و ... باشد، باز هم به دلیلی که اشاره شد، این موضوع با نوع روش MC در انگلستان در تعارض است و تعریف کاملا متفاوتی از محدوده وظایف پیمانکار مدیریت به نسبت رویه انگلستان ارائه شده است (رویه داخلی با رویه ارائه‌شده در آمریکا کاملا متفاوت است که در بخش بعد درباره آن صحبت شده است). نکته پیچیده دیگر انتخاب این عامل توسط مجری است که این تعاریف و عدم تعیین مرزهای آن، باعث تعارضات بسیاری می‌شود، در حالی که این موارد در اسناد بین‌المللی به شکل کاملا شفافی متمایز شده است. 

شکل 1 نمای مناسبی از روش‌های CMC و MC در انگلستان ارائه کرده است. در این شکل، CA به عنوان مشاور قرارداد، IC به معنی قرارداد مجزا، CM به معنای مدیر ساخت، QS به معنای ارزیاب کیفیت و MC به معنای پیمانکار مدیریت است. این ساختار از لحاظ اجرا تا حدود زیادی با ساختار کشور آمریکا متفاوت است و شرایط پیچیده‌تری دارد [9].
جالب است بدانید ساختار MC در انگلستان از مدل مدیریت ساخت در کشور آمریکا الگو گرفت و از ابتدای دهه 1970 شروع به تکامل کرد. انگلستان از این الگو برای مدیریت پروژه‌های پیچیده برای تحویل در زمان کمتر و با هزینه پایین‌تر استفاده کرد [5]. به همین دلیل قصد داریم اکنون ساختار کشور آمریکا را بررسی نماییم.  

شکل 1. مقایسه بین روش‌های CMC و MC در انگلستان [9]

4. ساختار مدیریت ساخت در آمریکا

در آمریکا روش‌های زیادی برای مدیریت ساخت ارائه شده است که تنوع بسیار بیشتری به نسبت انگلستان دارد. اگرچه این ساختار به شکل متنوعی ارائه شده، اما در آمریکا نیز 2 ساختار اصلی به شکل زیر ارائه شده است:
الف- روش Agency Construction Management که به CMA یا ACM معروف است و تعریف نظام فنی و اجرایی درباره «مدیریت ساخت (Construction Management)» از این روش برگرفته شده است. اما ترجمه پیشنهادی موسسه ACEMI برای این عبارت «مدیریت ساختِ کارگزار» است و موسسه ACEMI اعتقاد دارد ترجمه نظام فنی و اجرایی ترجمه اشتباهی است. نظام فنی و اجرایی کشور هم‌چنین عامل Agency Construction Manager را به «مدیر ساخت (Construction Manager)» ترجمه نموده که این ترجمه صحیح نیست. ترجمه پیشنهادی موسسه ACEMI برای این عبارت نیز «مدیر ساختِ کارگزار» است. 

اما ایراد کجاست؟

در ابتدا باید اشاره کرد این روش شبیه روش CMC در انگلستان، با جزئیات مشابه، اما قراردادهای همسان و عبارات و محدوده روابط متفاوت است (شکل 2). پس اگر نظام فنی و اجرایی این روش را به نام مدیریت طرح شناسایی کرده، نباید ادبیات مشابه دیگری را در کنار آن قرار دهد. اما باید اشاره کرد همین تعریف مدیریت ساخت که از سوی نظام فنی و اجرایی انجام شده نیز دارای ایراد است. در واقع، در آمریکا مدیریت ساخت یک روش خاص نیست، بلکه یک مفهوم کلی است. انجمن مدیریت ساخت آمریکا برای مدیریت ساخت تعریفی ارائه کرده است که در مقابل تعریف مدیریت پروژه قرار دارد. در نسخه‌ی ۲۰۲۱ استاندارد انجمن مدیریت ساخت آمریکا، مدیریت ساخت این‌گونه تعریف شده است:

«مدیریت حرفه‌ایی که به‌منظور برنامه‌ریزی، طراحی و ساخت پروژه‌های صنعت ساخت، از آغاز تا پایان، به‌ کار گرفته می‌شود تا اهداف پروژه، اعم از زمان، محدوده، هزینه و کیفیت محقق گردند.»

شکل 2. مقایسه روش‌های CMC و ACM (به CMA نیز معروف است) در انگلستان و آمریکا [10]

در واقع، خدمات مدیریت ساخت می‌توانند در قالب هر روش اجرا و تحویل پروژه‌ای به‌کارگرفته شوند و با تعریف عجیب نظام فنی و اجرایی کشور که مشخص نیست مبنای آن از کجا نشئت می‌گیرد، تفاوت زیادی دارد. تعریف نظام فنی و اجرایی کشور بیشتر به تعریف مدیریت ساختِ کارگزار نزدیک است که این روش در استاندارد مدیریت ساخت آمریکا نیز به شرح زیر تعریف شده است:

«مدیریت ساخت کارگزار روشی از مدیریت ساخت است که در قالب آن روابط بین کارفرما و مدیر ساخت تعریف می‌شود. مدیر ساخت کارگزار نقش مشخصی از مدیر ساخت را به عنوان عامل اصلی کارفرما در ارتباط با پروژه یا طرح ایفاء می‌کند. مدیر ساخت کارگزار می‌تواند در هر روش اجرا و تحویل پروژه حضور داشته باشد و هدف او تامین منافع کارفرما در جهت تحقق اهداف پروژه است.»

تعریف  نظام فنی و اجرایی کشور از مدیر ساخت نیز تعریف درستی نیست، زیرا از مدیر ساخت به عنوان یک پیمانکار عمومی با تجربه که خدمات مدیریت را طبق پیمان به کارفرما ارائه می‌دهد، یاد می‌کند. این تعریف متاسفانه از اساس اشتباه است! بر اساس استاندارد انجمن مدیریت ساخت آمریکا:

«مدیر ساخت سازمانی حقوقی یا فردی حقیقی است که به‌دلیل تخصص و منابعی که در اختیار دارد، قادر به ارائه‌ی خدمات مدیریت ساخت است. مدیران ساخت خدمات بسیار متنوعی را به‌عنوان کارگزار یا نماینده‌ی قانونی به کارفرمایان در سطوح مختلف پروژه و طرح ارائه می‌کنند.»

شرکت‌های مدیریت ساخت می‌توانند حتی شرکت‌‎های مستقلی باشند و الزامی به پیمانکار بودن برای آن‌ها وجود ندارد. تعریف نظام فنی و اجرایی کشور حتی با مدیر ساخت کارگزار هم شباهتی ندارد و به شکل غیراستانداردی منتشر شده است. 

ب- روش Construction Management at Risk که به CMAR معروف است و تعریف نظام فنی و اجرایی درباره «مدیر ساخت خطرپذیر (Construction Manager at Risk)» از این روش برگرفته شده است. ترجمه پیشنهادی موسسه ACEMI برای این روش مدیریت ساخت در ریسک است و اگرچه ترجمه عامل «مدیر ساخت ریسک‌پذیر» مشابه ترجمه نظام فنی و اجرایی کشور است، اما در تعریف کاملا تفاوت دارد. در واقع تعریف نظام فنی و اجرایی از «مدیر ساخت خطرپذیر (Construction Manager at Risk)» اشتباه است! برای این موضوع بهتر است ابتدا شناخت بیشتری نسبت به روش مدیریت ساخت در ریسک پیدا کنیم. 

در روش CMAR، کارفرما قراردادهای مجزایی برای خدمات طراحی و ساخت منعقد می‌کند که از این منظر شباهت زیادی به روش سنتی دارد. البته وجه تمایز اصلی این روش زمان‌بندی آن است که باعث می‌شود مدیر ساخت اغلب زودتر به پروژه اضافه شود و پیمانکاران را نیز سریع‌تر به پروژه اضافه کند. این امر بدان معناست که مدیر ساخت فرصت دارد تا با ارائه‌ی خدمات پیش از ساخت (در نقش مدیر ساختِ کارگزار)، طراحی‌ها را قبل از نهایی‌شدن بررسی کند و معمولاً هنگامی که طراحی تکمیل شد، متعهد ‌شود پروژه را تضمین‌شده با قیمتی حداکثری تحویل دهد.

انتخاب مدیر ساخت در این روش طی دو مرحله انجام می‌شود و عموماً بر اساس فر‌ایند گزینش مبتنی بر صلاحیت و پیشنهاد حداکثر قیمت تضمین‌شده صورت می‌گیرد.
در مرحله‌ی اول، مدیر ساخت بر اساس گزینش مبتنی بر صلاحیت انتخاب می‌شود تا خدمات مدیریت ساخت حرفه‌ای را به‌عنوان کارگزار کارفرما از همان مراحل ابتدایی پروژه ارائه کند.
در مرحله‌ی دوم این روش، اغلب یک دوره مذاکرات در خصوص پیشنهاد حداکثر قیمت تضمین‌شده، به‌خصوص درباره‌ی مقدار ذخیره‌ی احتیاطی تخصیص‌داده‌شده به پروژه از سوی مدیر ساخت، پیش از آغاز فرایند مناقصه‌ی پیمانکاران جزء صورت می‌گیرد. در این مرحله، ممکن است کارفرما پیشنهاد مدیر ساخت را بپذیرد که در این‌صورت نقش مدیر ساخت از حالت کارگزار به حالت ریسک‌پذیر تغییر می‌یابد و اگر پیشنهاد قیمت از سوی کارفرما پذیرفته نشود و کارفرما تصمیم بگیرد که به همکاری پایان دهد، پروژه به‌منظور مناقصه‌ی رقابتی از مسیر مدیریت ساخت در ریسک خارج می‌شود.
در روش CMAR حتی قابلیت وجود هم‌زمان مدیر ساخت کارگزار و مدیر ساخت ریسک‌پذیر با محدوده وظایف متفاوت نیز وجود دارد که بسته به رویه‌های موجود و الزامات کارفرما ممکن است این موضوع نیز یکی از گزینه‌های طراحی این روش باشد.

اما چرا تعریف نظام فنی و اجرایی درباره CMAR اشتباه است؟

نظام فنی و اجرایی اعتقاد دارد این روش همان مدیریت ساخت است، با این تفاوت که "مسئولیت‌های مالی و مدیریتی برعهده CM" است. این در حالی است که روش CMAR مشابه روش MC در انگلستان، با تفاوت‌هایی در اجراست. پس علاوه بر اینکه تعریف نظام فنی و اجرایی از این روش از اساس اشتباه است، اگر نظام فنی و اجرایی از این روش با نام «پیمان مدیریت» یاد می‌کند، انتخاب عنوان دیگری برای CMAR باعث آشفتگی و چندگانگی می‌شود چون ساختار CMAR در کشورمان وجود ندارد. 

حال تفاوت روش CMAR در آمریکا با روش MC در انگلستان در چیست؟

هر دو روش ساختار قراردادی تقریبا مشابهی دارند و مسئولیت‌های قراردادی در مرحله پیش از ساخت و در زمان همکاری با پیمانکاران و تامین‌کنندگان تقریبا مشابه است. اما تفاوت اصلی در اندازه ریسک‌های این دو روش در انگلستان و آمریکاست که باعث تفاوت رد تعهدات، روش اجرا و ساختار قراردادهای همسان آن‌ها شده است. در روش پیمان مدیریت، پیمانکار مدیریت به ساخت نمی‌پردازد و تنها عملکرد پیمانکاران جزء را ارزیابی می‌نماید و تسهیلات خاصی را برای کارهای آنها فراهم می‌کند. این در حالی است که مدیر ساخت ریسک‌پذیر حتی در نقش سازنده نیز ظاهر می‌شود و به ساخت و نظارت به شکل توامان می‌پردازد، در حالی که تسهیلات خاصی برای پیمانکاران جزء فراهم نمی‌کند (شکل 3). از طرفی نوع پرداخت‌ها به پیمانکاران متخصص، ضمانت‌ها، رسیدگی در پرداخت‌ها، شرایط مناقصه و نوع قرارداد از منظر پرداخت‌ به عامل MC و CM در این روش‌ها به شکل متفاوتی انجام می‌شود (شکل 4). 

شکل 3. مقایسه روش‌های MC و CMAR در انگلستان و آمریکا [10]

اگرچه تعریف نظام فنی و اجرایی مرز بین این دو تعریف را به شکل دقیقی مشخص نمی‌کند و ابهامات زیادی دارد، اما از ظواهر امر پیداست که به تعریف انگلستان نزدیک‌تر است. 

5. کدام ساختار بهتر است؟ انگلستان یا آمریکا؟

اگرچه ساختار ارائه شده از سوی انگلستان و آمریکا با شباهت‌های زیادی همراه هستند و اگرچه هر دو از شرایط مناسبی برخوردارند، اما در ساختار قراردادی، تعیین وظایف، یکپارچگی ادبیات و نوع روش‌های ارائه‌شده متفاوت هستند. می‌توان ساختار کشور آمریکا را از منظر تنوع، یکپارچگی و رایج‌بودن، ساختار پیشتاز با قدمت بیشتری دانست. ساختاری که زودتر از انگلستان آغاز شد، قراردادهای همسان یکپارچه‌تری برای آن‌ها ایجاد شد و حتی استاندارد مدیریت ساخت از لحاظ ادبیات همگنی زیادی با این ساختار ایجاد کرد. ساختاری که باعث ایجاد شرکت‌های CM در انواع مختلفی گردید و از چهارچوب و رویه‌های مشخصی برخوردار است. نهادهای زیادی در آمریکا به توسعه این ساختارها بسیار بیشتر از انگلستان پرداخته‌اند و موسسات و انجمن‌های زیادی هم‌چون CMAA و AIA و ConsensusDocs و EJCDC فرم‌ها و قراردادهای همسان مشخص با تعاریف استانداردی برای ساختار CM ارائه کرده‌اند. شکل 4 یک مقایسه‌ جامعی بین این روش‌ها در 2 کشور نموده که نشان می‌دهد ادبیات CM در آمریکا به شکل مشخص‌تری در این روش‌ها متمایز شده است.
نکته مهم: تنوع مدل‌های CM در آمریکا بسیار زیادتر از دو مدل ACM و CMAR است و مدل‌های دیگری به نام Design XCM و Constructor XCM و Extended Services CM و OCM برای آن وجود دارد که البته بسیاری از اسناد حتی در آمریکا نیز بدان نپرداخته‌اند ولی در برخی از پروژه‌ها به شکل موفقی استفاده شده است. دلیل کم‌تر پرداختن این اسناد در آمریکا بر اساس گفته انجمن مدیریت ساخت آمریکا آن‌است که سایر روش‌ها نوعی از روش‌های ACM و CMAR تلقی می‌شوند و استفاده از آن‌ها به کارفرما و CM بستگی دارد. 

شکل 4. مقایسه تمام روش‌های CMC و MC و ACM (به CMA نیز معروف است) و CMAR در یک نگاه [10]

شکل 5 نیز یک مقایسه عالی از 4 روش ارائه داده است. مواردی که فلش دارند مواردی هستند که مقایسه 2 روش را نشان می‌دهند و اگر بین 2 روش تفاوتی باشد، متن نوشته شده در کنار فلش به صورت ایتالیک و خط‌کشیده‌شده درج شده است. مثلا فعالیت‌های ساخت و بندهای مربوط به تسهیلات در فلش سمت راست در مقایسه بین CMAR و MC برای پررنگ‌کردن تفاوت آنهاست. 

شکل 5. تفاوت‌های تمام روش‌های CMC و MC و ACM (به CMA نیز معروف است) و CMAR در یک نگاه [10]

6. تحلیل شرایط مدیریت ساخت در ایران

بر اساس مطالعه‌ای که در ایران در سال 2012 انجام شده است، نتایج مشابهی با این مقاله بدست آمده است [10]. در این مطالعه نتایج زیر حاصل شده است:
- کارفرماها شناخت مناسبی از معیارهای این روش‌ها ندارند؛
- تعادل مناسبی بین مسئولیت‌های خواسته‌شده و اختیارات محول‌شده وجود ندارد؛
- ابهامات زیادی در وظایف و مسئولیت‌های CM و MC در کشور وجود دارد؛
- قوانین و مقررات مناسب و مشخصی در ارتباط با خدمات مدیر ساخت در روش‌های مختلف وجود ندارد؛
- حضور مدیر ساخت در پروژه‌های کشور به شکل ناقص انجام می‌شود. 

موسسه مهندسی و مدیریت ساخت علوی‌پور (ACEMI) تنها موسسه تخصصی مدیریت ساخت در کشور است که با شناخت کامل نسبت به این ساختارها و استانداردها به تولید این ادبیات در کشور اقدام نموده و اولین استاندارد مدیریت ساخت ایران را منتشر کرده‌است. استانداردی که بر اساس زبان مشترک با تمام ساختارهای مدیریت ساخت در کشور نوشته شده است و با آموزش‌ها و خدمات مشاوره این موسسه بر اساس ساختار استاندارد تطابق دارد.  

---

[3] CIRIA (1983) Management Contracting. CIRIA report 100. Construction Industry Research and Information Association, London.
[4] CMAA (2021) Construction Management Standards of Practice, CMAA.
[5] Seeley, I.H. (1997) Quantity Surveying Practice and Contracting Procedure, 2nd edn. Macmillan Press Ltd.
[6] Joint Contracts Tribunal (1988) Standard Form of Management Contract. RIBA Publications.
[7] Joint Contracts Tribunal (1987) Management Contract Documentations 1987, Practice Note MC/1. RIBA Publications.
[8] Cornick, T. (1991) Royal Institution of Chartered Surveyor Investment Procurement and Performance in Construction, 1st edn. E & FN SPON.
[9] Oyegoke A. (2002) UK and US construction management contracting procedures and practices: a comparative study, Wiley.
[10] Akram, Mahdaviparsa, Hamed Emam Jomezadeh Mohammad, and Akbari Amin (2012). "Analysing the use of construction management (CM) at risk to suggest a suitable contractual structure for developing countries." Journal of Civil Engineering and Construction Technology 3.10 (2012): 250-255.