به علت متغیرهای زیادی که در پروژههای مسکونی وجود دارد، ساخت این پروژهها میتواند بسیار پیچیده و پرریسک باشند.
اما سوال اصلی آن است که چه فردی مسئول مدیریت این ریسکها است و چه موضوعی سهم تعیینکنندهای در مدیریت این ریسکها دارد؟
نوع قراردادی که برای پرداخت انتخاب میکنید، نهتنها برای مدیریت ریسک، بلکه در برنامهریزی و کنترل پروژه نیز بسیار مهم و حیاتی است. شناخت انواع قراردادهایی که در دسترس شما قرار دارد و سپس انتخاب صحیح از بین آنها، موجب اطمینان از انعطافپذیری کافی، ساختار صحیح مدیریت هزینه و تخصیص درست ریسک میشود تا بتوانید یک پروژه مسکونی موفق تحویل دهید. انواع مختلفی از قراردادها وجود دارد که سازندگان مسکن میتوانند از بین آنها بر اساس شرایط و نیاز خود انتخاب کنند.
در این مقاله ابتدا با انواع قراردادهای زیر آشنا میشویم و در انتها روش انتخاب بهترین نوع قرارداد را بررسی میکنیم.
1. پرداخت یکجا (Lump Sum) یا قرارداد با مبلغ کاملاً ثابت (Fixed Price)
2. اضافه بر هزینه (Cost Plus)
3. حداکثر قیمت تضمین شده (Guaranteed Maximum Price)
4. قیمت واحد (Unit Price)
5. انتخاب قرارداد مناسب
1. قیمت یکقلم (Lump Sum) یا مبلغ ثابت (Fixed Price)
در این نوع از قرارداد، کلیه فعالیتهای مربوط به ساخت دارای قیمت ثابت خواهند بود. اگر پروژه عدمقطعیتهای کمی داشته باشد، محدوده و زمانبندی بهخوبی تعریف شده باشد و عوامل پروژه بر سر تمامی مفاد قرارداد به توافق رسیده باشند، این نوع از قرارداد میتواند گزینه خوبی باشد. این نوع قراردادها برای پروژههای قابلپیشبینیتری که پیمانکار در آن تجربه دارد، پیشنهاد میشود.
قرارداد با قیمت یکقلم یا سرجمع، مزایای زیادی، هم برای کارفرما و هم برای سازنده دارد و هر دو طرف انتظاری واقعبینانه از پارامترها، هزینهها و سود پروژه دارند. پرداختها بر اساس پیشرفت برنامه زمانی انجام میشود تا پیمانکاران بتوانند جریان نقدینگی را به طور مؤثرتری پیشبینی و مدیریت کنند. کارفرمایان گاهی اوقات مشوقهایی برای تحویل زودهنگام یا تسریع پروژه نیز در نظر میگیرند.
بااینحال، در این نوع قراردادها فضای کمی برای انعطافپذیری و تغییرات باقی میماند. اگر تغییراتی رخ دهد، امکان دارد برای پیمانکار هزینهبر باشد. کارفرما باید همه دستورهای تغییر را تأیید کند و ملزم به پرداخت هزینههای بالاتر از قیمت توافقی نیست. در صورت نیاز به اعمال تغییرات پیشبینینشده، پیمانکاران میتوانند متحمل خسارت شوند.
2. اضافه بر هزینه (Cost Plus)
در قراردادهای اضافه بر هزینه، تمامی هزینههای پروژه، شامل هزینههای مدیریت پروژه، مصالح و نیروی کار به طور کامل توسط کارفرما بازپرداخت میشود. در قراردادهای اضافه بر هزینه، پیمانکار باید هزینهها و حاشیه سود موردنظر خود را در نظر بگیرد. این نوع قرارداد ریسکهای ناشی از کاهش یا افزایش بیش از حد قیمت محصولات و خدمات را برای پیمانکار کاهش میدهد. قراردادهای اضافه بر هزینه از انعطافپذیری بیشتری برخوردار هستند؛ زیرا فرایند ساخت میتواند قبل از مشخصکردن محدوده پروژه آغاز شود و جایگزینی یا تغییرات در طول ساخت آسانتر خواهد بود. در این نوع قرارداد تمامی هزینههای تحمیلی به پیمانکار، پوشش داده میشود بنابراین پیمانکار با ریسک کسری بودجه کمتری مواجه است.
3. حداکثر قیمت تضمین شده (Guaranteed Maximum Price)
قرارداد حداکثر قیمت تضمین شده (GMP) ترکیبی از قراردادهای با مبلغ ثابت و قرارداد اضافه بر هزینه است. در این نوع قرارداد، برای یک پروژه ساختمانی حداکثر قیمت وجود دارد که پیمانکار بیش از آن هزینههای اضافی را خود پرداخت میکند. پیمانکار موافقت میکند که پروژه را در چارچوب بودجه مورد توافق تکمیل کند، جبران خسارت بر اساس مبلغ ثابت است و کل هزینه پروژه از حداکثر قیمت بیشتر نخواهد شد. یکی از بزرگترین مزایای استفاده از این نوع قرارداد کنترل بیشتر و بهتر هزینه است.
4. قیمت واحد (Unit Price)
در قرارداد با قیمت واحد، حجم انتهایی کار نامشخص بوده ولی قیمت هر واحد از کار مشخص است. در پروژههایی که محدوده کار به شکل دقیق مشخص نیست یا احجام ممکن است تغییرات زیادی داشته باشند، از این روش استفاده میشود. البته این روش به صورت ترکیبی نیز قابل استفاده است و این بدان معنی است که ممکن است عملیات حفاری یک ساختمان با این نوع قرارداد منعقد شود ولی بخشهای نقاشی و نازککاری از قرارداد یکقلم استفاده کنند.
5. چه نوع قراردادی برای پروژه من مناسب است؟
قبل از مذاکره، درک نوع پروژه، پیچیدگی و محدوده پروژه و همچنین ارزیابی مزایا و معایب انواع مختلف قراردادهای ساختِ در دسترس، ضروری است. برای این موضوع از چکلیست زیر استفاده کنید:
- آیا محدوده پروژه شما تعریف شده و پروژه شما قابلپیشبینی است؟
- در مورد هزینهها و زمانبندی پروژه چقدر انعطاف نیاز دارید؟
- چقدر حاضرید ریسک کنید؟
- چگونه میخواهید حوادث و تغییرات پیشبینینشده را مدیریت و جبران کنید؟
- ساختار پرداخت و هزینه موردنظر شما چیست؟
انتخاب نوع قرارداد که به بهترین وجه با پروژه شما مطابقت داشته باشد، کار آسانی نیست. در اولین گام، این موارد را به خوبی بشناسید و سپس قراردادی را که متناسب با پروژه شماست و با آن راحت هستید، انتخاب کنید.
البته این موارد در قالب روش اجرا و تحویل پروژه (Project Delivery Method) معنای بیشتری پیدا میکند و پیشنهاد میکنیم مقاله راهنمای انتخاب مناسبترین روش اجرا و تحویل پروژه را که یک راهنمای خوب برای انتخاب مناسبترین روش با در نظر گرفتن عوامل و گزینههای مختلف است، مطالعه کنید.
[1] Hasti Hejazi. 2023. Understanding the Different Types of Construction Contracts for Home Builders. www.learn.aiacontracts.com.
